黑龙江在线-房产-复式住宅种类多投资各有门道

　投资攻略

　　小复式投资案例

　　◆广州大道南翠馨华庭，40平方米

　　二手买入价9500元/平方米，出租均价1600 元/月，年租金回报率：1600×12/9500×40＝5.2％。

　　◆珠江新城柏林国际公寓，40平方米

　　目前暂无二手房，新房市场价1.6万/平方米，出租均价3500~4000元/月，年租金回报率
：4000×12/16000×40＝7.5％。

　　（资料来源：满堂红）

　　业内人士认为，好的复式标的实属难得，但因为投资成本高，一旦租金太低，进行长线出租投资的风险更大，只有租金远高于普通住宅，才具有长线投资的潜力。

　　拍卖市场：

　　白云番禺复式标的最多

　　观察2006年底和2007年的广州拍卖市场可发现，复式标的以白云区和番禺区的物业为多，如2006年10月至2006年12月，7个复式标的中3个是白云区标的，2个是番禺区标的；2007年1月至今出现的9个复式标的中，白云区出现3个复式标的，番禺区和海珠区各出现2个。

　　投资分析：

　　普通复式只适合自住

　　复式住宅可分为小复式、普通复式和复式豪宅。小复式的面积一般在90平方米以内，第一层是厅，第二层是房间，每层约30~50平方米；普通复式通常为180~220平方米；复式豪宅约为260平方米或以上。

　　一般来说，小复式和复式豪宅的租赁更为活跃，而普通复式租赁情况较差，如租金为5000~7000元/月之间，售价接近10000元/平方米，年租金回报率为3.3%~4%，远低于6%，所以一般只适合自住。真正值得投资的是小复式和复式豪宅。

　　投资策略一：

　　小复式先租后卖

　　广州的小复式单位不多，大部分在近一两年才推出，如新港西的双子星城、广州大道南的翠馨华庭，珠江新城及黄埔大道、中山大道个别楼盘也有小复式单位。小复式因为结构特殊、较为稀缺，受年轻租客欢迎，所以开发商将其定位为“投资产品”。不过，并不是所有小复式都值得投资。

　　记者以投资者身份向中介行了解到，双子星城一个28~42平方米的小复式（1房，该面积及下面给出面积均为首层面积，两层总面积为该面积的1.6倍）每月租金为2500元，46~51平方米的小复式（2房）租金为3500元/月，61~66平方米（3房）租金为3500~4000元/平方米，而均价为11000元/平方米左右。按该价格计算，只有28~42平方米左右、46~51平方米左右的小复式才值得投资，其年投资回报率可能高于6%。

　　中原地产研究部瞿中奇表示，投资小复式可采取先租后卖方式。如果投资回报率高于6%可入市，价格有较大升幅就卖出。

　　投资策略二：

　　复式豪宅先租后住

　　复式豪宅的租客范围虽然比小复式窄，但也受到一部分特定人群的欢迎。据中原地产豪宅专业人士潘婉霞表示，目前汇景新城和天河北（中信和帝景苑）的复式豪宅很受欢迎，销售价格为13000~18000元/平方米，月租金为15000~16000元，而海珠区滨江东的复式豪宅售价达20000元/平方米,月租金达到30000元。

　　瞿中奇认为，复式豪宅具有一定的“不可再生性”，而且因为地段、环境、楼盘素质高而具有很大的升值空间，但是其投资成本很高，动辄数百万元，不是普通投资者可以承受的，较多为资金充足的买家因为个人喜好而买下，却因为各种原因而尚未入住。这些买家一般会暂时将单位出租，到一定时间用于自住。

普通复式标的投资回报率低

　　◆海珠区新港西路愉景雅苑1个复式标的下周拍卖，参考价164.2万元（包括所有税费佣金），租金4500~5000元/月，年租金回报率仅3.3%~3.6％。

　　◆对于投资者来说，由于复式标的投资成本高，只有租金远高于普通住宅，才有长线投资潜力。

　　◆普通复式由于租赁情况较差，回报率较低，通常适合自住。真正值得投资的是租赁活跃的小复式和复式豪宅。

　　文/图/表记者林琳

　　实习生沈新昌、赵丽萍

　　低于6%底线

　　近日，广州穗和拍卖行发布公告，将于4月4日拍卖海珠区新港西路愉景雅苑棋趣居1个复式标的。

　　愉景雅苑位于客村立交附近，毗邻鹭江地铁站，复式单位的二手市场均价为7200~8000元/平方米之间，较受大家庭同住的中高收入自住客青睐。

　　该拍卖标的为D座12~14层02房，景观较好，可望花园，建筑面积206.95平方米，参考价约152万元，均价约7342元/平方米。加上5%的佣金后，均价为7709元/平方米左右，也在市场合理范围内。

　　该标的附近的生活设施齐全、交通方便，很适合自住买家。但是，对于投资型买家来说，该标的的投资回报率并不高。

　　记者从熟悉该地段的地产经纪李先生处了解到，愉景雅苑该类型复式单位的出租均价为4500~5000平方米/月，年租金回报率仅为3.3%~3.6％，远低于一般投资者可接受的底线6%。此外，由于该标的参考价与市场价接近，转手所能获得的收益也不会太多。

　　年租金

　　回报率

　　3.3%

　　～

　　3.6%

　　■假设以152万元成交：

　　买家总投入资金=152万元×（1+5%+3.05%）=164.2万元（5%为拍卖佣金，3.05%=3%契税+0.05%印花税，144平方米以上按豪宅缴交3%契税）。

　　假设从2007年5月开始出租，月租金4500元，则年租金收入为4500元×12月＝5.4万元，年租金回报率=5.4万元/164.2万元×100%=3.3%。

　　假设以5000元/月的价格出租，年租金收入=5000元×12=6万元，年租金回报率=6万元/164.2万×100%=3.6%。

　　■假设回报率底线为6%：

　　按年租金收入/（成交价+成交价×8.05%）×100%=6%计算，假设月租为4500~5000元，得出买家可接受的成交价为83.3万~92.5万元，远低于拍卖参考价，说明将标的出租很难达到预定回报率。